Yellow Tea© by Fisana

Перейти к содержимому


Фотография

Договор переуступки прав требования


  • Авторизуйтесь для ответа в теме
В теме одно сообщение

#1 Елизавета

Елизавета

    Продвинутый пользователь

  • Пользователи
  • PipPipPip
  • 62 сообщений

Отправлено 19 Март 2013 - 10:04

У людей, приобретающих квартиру на стадии строительства, нередко возникает необходимость продать ее до сдачи дома в эксплуатацию. Можно ли это сделать? Да, но данный процесс регулируется договором не купли-продажи, а переуступки прав требований.

До того как дом сдадут в эксплуатацию, гражданин может переуступить свои права по договору участия в долевом строительстве другому лицу. В результате произойдет перемена лиц в обязательстве. Если же дом сдан и человек получил на руки свидетельство о праве собственности на квартиру, он может продать ее по соглашению купли-продажи (или распорядиться ею иным образом). Рассмотрим подробнее вопрос о переуступке прав.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства (в случае договора о долевом участии гражданин берет на себя обязательства уплатить деньги за квартиру, а застройщик — построить объект и передать его гражданину), может быть передано им другому лицу в результате сделки (так называемая уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Нужно ли разрешение второй стороны договора на уступку требования?

По общему правилу для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

В рассматриваемой ситуации гражданин заключил договор об участии в долевом строительстве и решил переуступить свои права требований другому
лицу. Если контракт между застройщиком (должником) и гражданином (кредитором) не содержит условия, запрещающего переуступку прав требований без разрешения застройщика, то участник долевого строительства без проблем может это осуществить.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допустима только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника, давшего на это согласие (ст. 391 ГК РФ). В данном случае уже новый кредитор обязан выплатить оговоренную сумму.

Законом о долевом строительстве предусмотрен определенный промежуток времени, в течение которого возможно переуступить свои права по соглашению. Он начинается с момента государственной регистрации договора (если тот подлежит регистрации) или с момента заключения договора об участии в строительстве и заканчивается моментом подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Связано это с тем, что застройщик считается исполнившим свои обязательства по соглашению с момента подписания сторонами передаточного акта. А если обязательства исполнены, застройщик уже не является должником по обязательству. Обязательства же участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта.

Напомним, что данный правовой акт распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирных домов, разрешение на строительство которых получено после вступления в силу закона об участии в долевом строительстве (1 апреля 2005 года).

Уступку требования, как и перевод долга на другое лицо, необходимо определенным образом оформить. Так, если основной договор оформлен нотариально, то переуступка прав также оформляется нотариально. Уступка прав по сделке, требующей государственной регистрации, тоже должна бытьзарегистрирована в установленном порядке, если закон не предусматривает иное.

Таким образом, если вы приобрели объект долевого строительства до принятия закона об участии в долевом строительстве, то есть заключили договор в простой письменной форме (и на него еще не распространяются нормы данного закона), регистрировать переход права (уступку права) не нужно. Достаточно заключить соглашение в простой письменной форме и предупредить застройщика о состоявшемся переходе прав к новому лицу. Но если разрешение на строительство объекта долевого строительства получено после 1 апреля 2005 года, то есть ваш договор регулируется законом об участии в долевом строительстве, то, как следует из ст. 17 закона, уступка прав требований подлежит обязательной регистрации в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При переуступке прав все права, которыми обладал первоначальный кредитор, переходят к новому кредитору на условиях, существовавших к моменту перехода права. К новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, право на неуплаченные проценты и т. д. Не допускается переуступка прав, неразрывно связанных с личностью кредитора. Например, переуступка требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью.

В то же время должник (застройщик) вправе выдвигать против требований нового кредитора возражения, имевшиеся против первоначального. Кроме того, должник вправе не исполнять обязательства по отношению к новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу. В связи с этим кредитор, уступивший требования другому лицу, обязан передать ему все необходимые документы и сведения, имеющие значение для осуществления требования.

Гражданским кодексом РФ также предусмотрено, что если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав к другому лицу, то новый кредитор несет риск неблагоприятных для него последствий, вызванных этим.

К сожалению, просрочка по сдаче жилья становится обыденным фактом. Застройщик заключает договоры с гражданами, и те могут ждать своей квартиры несколько лет. За это время они уступают свои права другим лицам. В данной ситуации первоначальный кредитор, уступивший права требований, не несет ответственности перед новым за неисполнение этого требования должником. Исключение составляет случай, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором (ст. 390 ГК РФ). Первоначальный кредитор несет ответственность перед новым за недействительность переданного требования.

Перемена лиц в обязательствах происходит не только по соглашению сторон, но и по закону, в результате универсального правопреемства. В соответствии с законом об участии в долевом строительстве в случае смерти гражданина его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

Кроме того, универсальное правопреемство происходит в случае реорганизации юридического лица, когда права и обязанности переходят к другим организациям.



#2 Admin

Admin

    Администратор

  • Администраторы
  • 333 сообщений
  • Номер корпуса:0

Отправлено 10 Апрель 2013 - 09:31

Соглашение об уступке прав, или договор цессии

По закону переуступка прав на долевое строительство возможна только после регистрации договора участия в долевом строительстве.

Плюсы:

  • Объект построен
  • Предоставляется рассрочка платежа
  • Возможность у потребителя заключить соглашение по порядку погашения рассрочки


Минусы:

  • Риск незаключения в будущем основного договора купли-продажи, например, в ситуации, когда стороны не сойдутся в понимании того, какие обязательства можно считать
    исполненными
  • Передача рассмотрения всех договоров, которые не относятся к договорам долевого участия, в третейский суд, что фактически урегулирование конфликта делает крайне затруднительным. Если в договоре такая оговорка есть, нужно обращать на нее внимание, поскольку решение третейского суда окончательное и не обжалуется. И второе, поскольку это экономический арбитраж, — это огромная пошлина



Если основной договор был оформлен нотариально, то переуступка прав также должна быть оформлена нотариально. В отличие от новых правил, ранее ни договоры инвестирования, ни уступка прав не проходила процедуру государственной регистрации.

Таким образом, если вы приобрели объект долевого строительства до принятия Закона об участии в долевом строительстве, т. е. заключили договор в простой письменной форме, на
который еще не распространяются нормы данного закона, то регистрировать переход права (уступку права) не нужно. Достаточно заключить соглашение в простой письменной форме (или нотариальной) и получить согласие застройщика на переход прав к новому лицу.


Но если разрешение на строительство объекта долевого участия получено после 1 апреля 2005 года, т. е. ваш договор подпадает под действие Закона об участии в долевом
строительстве, то, как следует из ст. 17 закона, уступка прав требований подлежит обязательной регистрации.


При переуступке к новому кредитору переходят все права, которыми обладал первоначальный кредитор, и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. К новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, право на неуплаченные проценты и т. д.

Оценив договорную базу застройщиков-участников конкурса «Доверие потребителя», эксперты отмечают общие позитивные тенденции на рынке:
 

  • В 2011 году, по сравнению с договорной базой участников конкурса-2010, увеличилась доля договоров долевого участия, которые четко сформулированы. Что говорит о
    том, что рынок строительства уходит из серых схем
  • Также в представленных на конкурс «Доверие потребителя» договорах отсутствуют предварительные договоры, когда покупатель и застройщик заключают всего лишь предварительный договор купли-продажи о том, что застройщик через некоторое время после начала строительства обязуется заключить договор о долевом участии в строительстве
  • Строительным компаниям запретили собирать денежные средства с участников «долевки» до государственной регистрации договоров долевого участия. Президиум
    Высшего арбитражного суда (ВАС) РФ признал такую практику привлечения денег незаконной
  • Также появилась система расчетов по аккредитивам. Этот способ практически аналогичен использованию банковской ячейки, только операции проводятся с
    безналичными суммами. Роль банковской ячейки занимает аккредитивный счет, который открывает покупатель и на который он переводит всю сумму денег. Процесс получения денег продавцом тоже подразумевает предоставление всех необходимых документов. Конечно, за услуги посредничества при денежных взаиморасчетах банки берут определенный процент, но взамен они обеспечивают сделке безопасность и честность. А это стоит дополнительных затрат"


http://spb.gdeetotdom.ru






Количество пользователей, читающих эту тему: 0

0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных

Яндекс.Метрика
Copyright © 2018 Форум ЖК "Весна"