Yellow Tea© by Fisana

Перейти к содержимому


Фотография

Нюансы заключения ДДУ(Договор Долевого Участия)


  • Авторизуйтесь для ответа в теме
В теме одно сообщение

#1 Admin

Admin

    Администратор

  • Администраторы
  • 333 сообщений
  • Номер корпуса:0

Отправлено 20 Март 2013 - 10:44

1. Что такое договор долевого участия в строительстве (ДДУ) и кто имеет право его заключать?

Это договор двух сторон — застройщика и дольщика, регулирующий
отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для
долевого строительства. Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ от
01.04.2005 этот договор гарантирует защиту прав, интересов и имущества
участников долевого строительства. Заключать ДДУ может только
застройщик, у которого есть разрешение на строительство, полученное в
комитете архитектуры и строительства и подписанное председателем
комитета.

После получения данного разрешения
обязательно публикуется проектная декларация об объекте: на сайте
застройщика и специализированных печатных СМИ. Также должна иметь место
государственная регистрация права собственности или договор аренды
застройщика на земельный участок.

Любой
потенциальный дольщик перед заключением ДДУ имеет право запросить эти
документы у застройщика, и ему обязаны их предоставить. Именно эти
документы позволяют застройщику привлекать дольщиков к участию
в cтроительстве и заключать с ними договоры.

Дольщику для заключения договора долевого участия нужен только паспорт.

2. Как правильно должен быть заключен договор?


Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной
регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Условия,
содержащиеся в договоре, определены Федеральным законом "Об участии в
долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости...".

Договор должен содержать:

— определение
подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в
соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им
разрешения на ввод в эксплуатацию много квартирного дома. Например,
"квартира в многоквартирном доме…", с указанием этажа, метража;
— срок передачи этого объекта участнику долевого строительства;
— цену договора, сроки и порядок ее оплаты;
— ссылки на разрешительную документацию;
— гарантийный срок на объект долевого строительства;
— ответственность сторон.

После
подписания договор регистрируется в Управлении Росреестра по
Калининградской области. Регистрация говорит о том, что пакет документов
от застройщика в полном порядке.

3. Когда вносится первый взнос?


Только после регистрации договора. Размер первого взноса зависит от
того, на каком этапе заключается договор. Если дом почти готов, сумма
первоначального взноса будет значительно выше, чем на самом раннем этапе
строительства.

4. Как себя обезопасить при заключении ДДУ?


Не нужно бояться долевого строительства, нужно быть грамотным и
действовать по закону. Изучите закон 214-ФЗ от 01.04.2005 (можно найти в
интернете) и руководствуйтесь его положениями. Кроме того, тщательно
выбирайте застройщика, соберите о нем информацию. Не стесняйтесь
задавать вопросы застройщику, проясняйте все моменты, вызывающие у вас
сомнения. Сотрудничать будет легче, если с самого начала будут оговорены
все нюансы.

5. Есть ли какие-либо ограничения, например, возрастные, для заключения ДДУ?


Никаких ограничений и возрастных цензов для заключения договора не
существует. Даже несовершеннолетний ребенок в возрасте до 14 лет может
стать дольщиком, но его интересы представляют законные представители
(мать или отец). После достижения 14-летнего возраста ребенок сам
подписывает договор, но в присутствии и с согласия законного
представителя. И, наконец, по достижении 18 лет он может заключать
договор самостоятельно.

6. Если дольщик на этапе выплат
сталкивается с финансовыми трудностями и не может далее выплачивать
сумму, что происходит в этом случае?

— Никаких особых
проблем не возникает. В договоре содержится пункт, предусматривающий
возможность заключения договора уступки прав (иначе его называют
"Договор цессии") или расторжения ДДУ с застройщиком. Если договор
расторгается, застройщик возвращает дольщику ранее внесенные денежные
средства в сроки, которые оговариваются при расторжении.

При
заключении договора уступки прав дольщик уступает свои права третьему
лицу, это возможно только при условии уведомления застройщика. Дольщик
вправе заключить такой договор на любом этапе строительства до введения
объекта в эксплуатацию. Договор уступки прав также регистрируется в
Управлении Росреестра и вступает в силу с момента регистрации.

7. Какие дополнительные затраты ложатся на дольщика, кроме суммы стоимости квартиры?


Только затраты на регистрацию договора долевого участия и регистрацию
права собственности (госпошлины). Размер госпошлин на регистрацию
договора и права собственности определяется Налоговым кодексом РФ.

8. Когда наступает право собственности?


Участник долевого строительства становится собственником с момента
регистрации права собственности на объект недвижимости. Она производится
на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и акта
приема-передачи. Акт подписывается дольщиком и застройщиком при условии
выполнения своих обязательств каждой из сторон договора. После
регистрации права собственности дольщик становится полноправным
собственником и может распоряжаться своей недвижимостью.

9. Можно ли использовать материнский капитал на покупку недвижимости по ДДУ?


Закон позволяет привлекать материнский капитал для погашения стоимости
недвижимости. Здесь только один нюанс: если речь идет о материнском
капитале, то в договор долевого участия должны включаться все члены
семьи, потому что материнский капитал выделяется на улучшение жилищных
условий семьи.

10. Возможно ли заключение договора долевого участия при покупке жилья по ипотеке?


Сделки по ДДУ при условии ипотечного кредитования — распространенная
практика калининградских застройщиков. Но для того, чтобы договор
долевого участия был заключен, застройщик должен быть аккредитован в
банке, в который дольщик об ращается за ипотечным кредитом.



#2 Admin

Admin

    Администратор

  • Администраторы
  • 333 сообщений
  • Номер корпуса:0

Отправлено 22 Март 2013 - 09:23

Договор долевого участия

Этот договор заключается в соответствии с
214ФЗ, который устанавливает довольно жесткие требования для
застройщика. Отступлений в представленных на конкурс договорах немного
(в противном случае они бы не прошли государственную регистрацию).


Плюсы:

  • Обязательная
    регистрация в ФРС, снижение рисков двойных продаж. При регистрации в
    ФРС двойная продажа невозможна, так как в регистрационной службе имеются
    чёткие базы, в которых дом поделен на этажи и строительные оси, каждая
    квартира чётко идентифицируется
  • Гарантии наличия установленной законом документации
  • Четко
    прописаны правила возврата денежных средств дольщику в случае
    расторжения договора, в том числе по его вине при неоплате договора
  • Финансовая ответственность застройщика за нарушение сроков сдачи объекта
  • Оговорены
    все варианты, при которых дольщик имеет права расторгнуть договор и
    (или) взыскать с застройщика неустойки, пени и т.д.

Минусы:
В большинстве случаев в таких договорах учитывается изменение площади
лоджии, что увеличивает стоимость самого договора. На взгляд Экспертного
совета конкурса, это противоречит требованиям законодательства,
поскольку площадь лоджии, балкона или террасы не входит в площадь
квартиры. Соответственно она изначально оплачивается по договору, и
уменьшение или ее увеличение не может повлиять на цену по договору.

В одном из договоров присутствует обязательство дольщика на заключение
договора на оказание дополнительных услуг — на осуществление
технического контроля за строительно-отделочными работами в квартире.
Это противоречит Закону о защите прав потребителей, по которому
запрещается обусловливать приобретение одних товаров обязательным
приобретением другого товара. Обязывать заключать дольщика какой-то
дополнительный договор при заключении договора на покупку квартиры
нельзя.

Второй аспект претензий по действующим договорам долевого участия, после
дополнительной оплаты в случае увеличения площади лоджии или балкона, —
это предоплата дольщиком коммунальных услуг в течение 6-ти месяцев с
момента ввода дома. Эта статья присутствует практически во всех
договорах. Где-то больше, где-то меньше срок. А также непрозрачно
прописывается порядок размера оплаты коммунальных услуг. Величина этих
выплат, как правило, нигде не фиксируется, но при этом обязательна к
оплате.

Таким образом застройщики перестраховываются, чтобы закрепить гарантии
эксплуатации объекта после подписания акта приемки, поскольку никто не
знает своих расходов. Это, конечно, ущемляет права потребителей. Им
остается только искать застройщика, который предлагает более понятные
условия.

Впрочем,судя по мониторингу жалоб Комиссии по недвижимости, каких-то запредельных оплат, кроме исключительных случаев, фактически не бывает.
Последний минус — это большое отступное при расторжении. Часть представленных
договоров содержит очень большое отступное при расторжении договора. На
это надо обратить внимание. Закон предусматривает расторжение договора,
но при этом потребитель по закону должен оплатить стоимость убытков
застройщика. И эти убытки могут быть намного меньше суммы отступного,
которую предусматривает договор.

Больше никаких явных негативных моментов в таких договорах нет.

http://spb.gdeetotdom.ru






Количество пользователей, читающих эту тему: 0

0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных

Яндекс.Метрика
Copyright © 2018 Форум ЖК "Весна"